使用貸借は、賃貸借とは異なり、借主が対価を支払わずに物を借りる契約ですが、その法律的な扱いについて正しく理解している人は少ないかもしれません。特に、第三者に対する対抗要件がないことから、ある日突然、借りていた物件を明け渡さなければならなくなる可能性があります。本記事では、使用貸借の対抗要件と、その影響を具体例を交えて詳しく解説します。
使用貸借の基本的な仕組みとは？
使用貸借（しようたいしゃく）とは、貸主が無償で借主に物を貸す契約のことを指します。たとえば、親が子に家を無償で貸したり、友人同士で車を貸し借りしたりするケースが該当します。
この契約の特徴は、借主が対価を支払わないことにあります。そのため、一般的な賃貸借契約とは異なり、借主に強い権利が認められにくいという側面があります。
使用貸借には対抗要件がない？
使用貸借には、賃貸借のような「第三者対抗要件」がありません。つまり、借主は所有権を持つ貸主にのみ権利を主張でき、第三者が登場した場合にはその権利を主張することが難しくなります。
具体的には、貸主（A）が物件を第三者（C）に売却すると、使用貸借の借主（B）は、新しい所有者（C）に対して「私はこの物件を借りています」と主張して居住を続けることができません。Cが所有権を主張すれば、Bは退去しなければならなくなります。
実例で考える使用貸借の対抗要件
以下のようなケースを考えてみましょう。
| 登場人物 | 関係 |
|---|---|
| A | 物件の所有者（貸主） |
| B | 使用貸借で住んでいる借主 |
| C | 物件を購入した新しい所有者 |
AがBに「無料で住んでいいよ」と言って貸していた家を、AがCに売却しました。この場合、Cは新たな所有者としてBに「退去してください」と請求することができます。Bは「Aに借りているから」と主張しても、それはCには通用しません。
例外的にBがCに退去を拒めるケース
ただし、場合によってはBが退去を拒めることもあります。例えば、以下のようなケースです。
- 使用貸借の契約が長期間にわたっており、社会通念上、急な明け渡しが不当と認められる場合
- BがAの家族であり、特別な信頼関係のもとで使用貸借が行われていた場合
- CがBの存在を知っていたにもかかわらず、十分な説明を受けずに購入していた場合
これらのケースでは、裁判所がBの立場を考慮し、一定期間の居住を認めることがあります。
まとめ：使用貸借は安定した権利ではない
使用貸借は、法律的には非常に弱い立場にある契約形態です。特に、第三者への対抗要件がないため、借主は貸主の状況によって予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
そのため、長期間にわたって安心して利用したい場合は、賃貸借契約に変更するか、契約書を作成しておくことをおすすめします。事前にしっかりと法的なリスクを理解し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。