建物や土地の所有を正式に登記簿に記録する「表題登記」。代理人に手続きを依頼する場合や、住所の記載、印鑑の取り扱い、申立書の要否については混乱しやすいポイントです。この記事では、表題登記の実務に即した情報をわかりやすく解説します。
現住所の住民票と委任状の住所の関係
表題登記において、委任状に記載する住所は「住民票記載の現住所」と一致させるのが原則です。これは、本人確認と登記官の審査の信頼性を高めるためです。
新住所での登記（例えば転居後の家屋についての表題登記）も、住民票の現住所が旧住所であっても手続き自体は可能です。重要なのは、本人確認書類と委任状の住所が一致しており、当該申請人であることが確認できることです。
認印と実印の使い分けの基準
原則として、表題登記の申請では認印でも構いません。これは、不動産登記法上、表題登記は「権利に関する登記」ではなく「表示に関する登記」とされているため、本人確認の厳格性が多少緩和されているためです。
ただし、錯誤や訂正に関わる重要な申請、すなわち申請内容の一部に誤りがあった場合の更正登記などでは、実印と印鑑証明書が求められることがあります。これは「登記官の判断によるケース」もあるため、管轄法務局に事前確認することが推奨されます。
印鑑証明書が必要になる場面とは？
以下のような場合に、実印および印鑑証明書が求められることがあります。
- 申請情報の錯誤・更正申請：当初の登記内容に誤りがあった場合。
- 相続人代表者が代表申請する場合：複数人が共有する不動産の代表申請。
- 本人確認に疑義があると登記官が判断した場合
上記に該当しない通常の表題登記では、認印でも受付されることが多いです。
申立書が必要なケースとその役割
表題登記において、原則として申立書の提出は不要です。ただし、次のような特殊事情がある場合は、事実を補足説明するために「申立書」の提出が必要となります。
- 建物の種類・構造に特殊性がある場合
- 建物の敷地に未登記部分がある
- 登記官に対し、事実関係を文書で説明する必要があるケース
申立書の様式は定められていないため、内容に応じて簡潔かつ明確に記載することが求められます。通常は司法書士が代理する際に作成して添付することが多いです。
実務上の注意点とアドバイス
実務では、法務局の運用や登記官の裁量により、必要書類や印鑑の要否が変わる場合があります。以下の点に注意しましょう。
- 申請前に必ず管轄法務局に確認：最新の取り扱い方針を確認しましょう。
- 委任状の記載ミスに注意：申請人の現住所・氏名は住民票と完全一致させる。
- 誤記がある場合はすぐ相談：更正登記が必要になることがあります。
まとめ
表題登記においては、認印で申請できる場合が多いものの、内容に誤りがある場合や、登記官が本人確認を厳格に求める場合には実印と印鑑証明書が必要になります。また、委任状には住民票の現住所を正確に記載することが基本です。申立書は特別な事情がある時のみ必要となるため、実際のケースに応じて法務局への事前確認が重要です。