不動産の登記実務において、「誰が登記義務者となるのか」という点は、相続・譲渡・放棄・廃除など多様な事情により左右されます。特に、生前売買された不動産の登記手続で相続分の譲渡を受けた者の扱いについては、専門家の間でも混乱を招くことがあります。この記事では、司法書士の視点から、実務に即した解説を行います。
登記義務者とは何か：不動産登記法の基本から整理
登記義務者とは、登記の原因に基づき「権利を失う者」または「権利を譲渡する者」を指します。たとえば売買による所有権移転登記であれば、売主が登記義務者にあたります。
相続が絡む場合は、被相続人の地位を継承する相続人全員が登記義務者となり、その中で相続放棄者や廃除された者は、法的には相続人でないため登記義務者から除外されます。
相続分譲渡と登記義務：法的構造と登記の現場での扱い
相続分の譲渡は、民法第905条に基づき「包括的な地位の承継」とされており、譲受人は譲渡人に代わって相続人としての地位を有します。つまり、譲渡人自身は相続人としての立場を失います。
したがって、実務上、登記申請の義務者としては「譲渡人ではなく、相続分譲受人」が義務者として署名押印することになります。
相続分譲渡と相続放棄・廃除との違い
相続放棄や廃除は、家庭裁判所の審判または申述によって「初めから相続人でなかった」とみなされますが、相続分譲渡は契約による譲渡であり、あくまで法定相続人の地位が移転しただけという扱いになります。
このため、登記申請書では譲渡契約書またはその写しの添付が求められるケースもあり、譲渡が適法に行われたことを証明する資料の整備が必要です。
具体的な登記申請の手続と書類例
例えば、被相続人Aが生前売却した不動産を、買主Xが未登記のまま相続開始後に登記しようとする場合、登記義務者は「売主Aの相続人全員（ただし相続分を譲渡された場合は譲受人）」となります。
登記に必要な主な書類は以下の通りです。
- 登記原因証明情報（売買契約書等）
- 被相続人の戸籍一式
- 相続人全員の戸籍・住民票
- 相続分譲渡証明書（または譲渡契約書）
- 登記委任状（司法書士関与の場合）
実務上の注意点：申請書類の整合性と登記官の審査基準
登記官は「登記義務者として相続分を譲り受けた者が正しく申請に関与しているか」「譲渡人が重複して登記に関与していないか」を厳しく確認します。
そのため、相続分譲渡があったことを証明する書類に不備があると、補正通知や却下の可能性もあるため注意が必要です。
まとめ：相続分の譲渡者は登記義務者に含まれない
相続分の譲渡がされた場合、譲渡人はもはや相続人としての地位を有しないため、登記義務者には該当しません。実際の登記申請においては、譲受人が義務者となり、必要書類の準備と申請手続を進める必要があります。
相続登記や売買登記が複雑に絡むケースでは、早めに司法書士に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができます。