親族間での金銭貸借と土地の譲渡が絡む場合、感情だけでなく法的・税務的な観点も含めて冷静な判断が求められます。特に兄弟間の土地のやりとりでは、相続や売買の選択によって将来的なトラブルや税負担に大きな差が生じることがあります。本記事では、貸付金の返済として農地を譲渡するケースを例に、相続と売買の違いや選ぶ際の判断材料をわかりやすく解説します。
相続と売買の違いを理解する
相続は、贈与や遺言などによって無償で財産が移転する行為を指します。一方、売買は対価を得て財産を移転する契約行為であり、所有権移転登記も売買契約に基づき行われます。
今回のように「過去の貸付金の返済として農地を譲渡する」というケースは、実質的には売買や代物弁済に近い処理が求められる可能性があります。
親族間売買における注意点
親族間の売買で特に気をつけたいのが、売買価格の妥当性です。時価よりも著しく低い価格で譲渡した場合、税務署に「実質的には贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
たとえば、60万円の貸し付けに対し農地の時価が150万円であれば、90万円分が贈与とみなされる恐れがあります。国税庁のガイドラインでも「著しく低廉な価格での譲渡は、みなし贈与の対象」とされています。
登記と税務処理の流れ
農地を譲渡するには、登記簿上の名義変更が必要です。この際、売買契約書を基に所有権移転登記を行い、不動産取得税や登録免許税が発生します。
一方で相続や贈与による移転では、相続税評価額に基づいた登記や申告が必要です。土地の評価額や経費精算も関係し、専門家への相談が不可欠になります。
相続として処理するメリットとデメリット
相続の場合は、名義人（伯父）が亡くなった後に正式に相続が開始され、相続人間の遺産分割協議で畑の帰属を決めます。その場合、現状での譲渡はできず、将来的な遺産分割を見越した話し合いになります。
メリットとしては、贈与税や不動産取得税がかからない点が挙げられますが、現時点では法的に土地移転が完了しないため、返済の確実性には欠けます。
実例で見る：親族間の畑譲渡
たとえば、Aさんは兄に100万円を貸していたところ、兄の所有する農地で返済を提案されました。法的に調整するため、地元の司法書士を通じて売買契約書を作成し、時価に基づいた価格で譲渡することで、贈与税のリスクを回避しました。
また、農地の譲渡には農業委員会への届け出や許可が必要になるケースもありますので、事前確認が重要です。
最適な手続きと今後のポイント
今回のケースで最もリスクが少ないのは、農地の評価額を明確にし、60万円相当として売買契約を結ぶ方法です。その上で、司法書士などの専門家に登記を依頼し、税務的にも適切な処理を行うことをおすすめします。
相続や将来のトラブルを回避するためにも、「貸し借りを清算する」という契約的な証拠を残すことが重要です。
まとめ：家族間の取引だからこそ明確な手続きを
兄弟間の土地譲渡は感情が絡みやすく、法的処理を曖昧にすると後々のトラブルの火種になります。今回のように貸付金を返済する形で農地を譲渡する場合は、売買契約を基本とし、税務面・登記面のリスク回避を第一に考えましょう。
不明点は必ず税理士や司法書士に相談し、後悔のないよう手続きを進めてください。