賃貸物件において、借主が契約通りに住んでいるにもかかわらず、貸主が適切な修繕対応を行わないケースは珍しくありません。特に築年数の古い物件では、不具合の発生が増えるため、迅速な対応が求められます。本記事では、オーナーの修繕拒否に対し、借主が法的にどのように対応できるか、また家賃減額や少額訴訟を通じた権利回復の方法について解説します。
賃貸契約における修繕義務の基本
借地借家法や民法上、通常、建物の自然損耗や経年劣化による故障については貸主が修繕義務を負います。契約書にも「借主に過失がない限り、修繕は貸主が負担する」といった条項が明記されている場合が多く、これは法的にも強い効力を持ちます。
今回のように築50年の物件で白アリやハチの巣などが発生した場合、明らかな経年劣化とされ、借主に責任があるとは一般的には言えません。そのため、貸主は速やかに対応する義務があると考えられます。
貸主が修繕に応じないときの対応手段
まずは、記録を残しながら丁寧に修繕を求める手段が基本となります。電話や口頭ではなく、メールや書面（内容証明郵便）などでやり取りし、相手が応じない実績を蓄積していきます。
それでも無視された場合には、以下の対応が考えられます。
- 修繕義務不履行による家賃減額の請求
- 少額訴訟や調停を通じた家賃返還・損害賠償請求
- 行政の住宅相談窓口や消費生活センターへの相談
内容証明郵便が受取拒否された場合でも、発送した記録自体が証拠として有効です。
家賃減額・返還請求のために必要な証拠
訴訟や調停に向けては、以下のような証拠が有効です。
- 賃貸契約書（修繕義務の記載部分）
- 設備不具合の写真や動画
- 不動産会社や業者とのLINE・メールなどの記録
- オーナーに連絡した際の通話履歴や録音
- 内容証明郵便の発送控えと返送記録
- 実家への避難に関する事情（家族構成、子の健康状態など）
これらをまとめることで、損害が具体的に発生していたこと、貸主の不誠実な対応、修繕が遅れた経緯が明らかになります。
少額訴訟の手順と注意点
家賃の返還や慰謝料など、請求金額が60万円以下の場合には少額訴訟が適しています。地方裁判所の簡易裁判所に申し立てを行い、基本的には1日で審理・判決が出ます。
ただし、貸主が少額訴訟を拒否すると通常訴訟に移行する可能性もあるため、調停などの柔らかい解決手段も併せて検討しましょう。
訴訟前にオーナー側に対し「〇月〇日までに修繕・減額対応がなければ少額訴訟を検討する」と明示した通知を送ると、話し合いの余地を作ることも可能です。
裁判を避けるための交渉術と相談先
できるだけ裁判を回避したい場合は、以下のような対応が効果的です。
- 賃貸トラブルに詳しい司法書士・弁護士の無料相談を活用
- 消費生活センターへ相談し、業者経由で圧力をかけてもらう
- 仲介会社に調停の準備をしている旨を伝えて対応を促す
また、SNSなどで発信する場合は名誉毀損や信用毀損といった逆リスクもあるため、発言のトーンには注意が必要です。
まとめ：記録を揃えた上で冷静に対応を
オーナーの修繕拒否が続く場合、感情的な対立ではなく、法的根拠に基づいた記録と手続きをもって対応することが重要です。少額訴訟の準備をしつつ、まずは内容証明郵便や第三者機関を活用した交渉から試み、適正な修繕対応と家賃減額を実現させましょう。