不動産取引におけるクーリングオフ制度は、消費者保護の観点から重要な制度です。宅建試験でも頻出の論点となる「売買代金の支払い」「登記」「引渡し」とクーリングオフ適用の可否について整理しておきましょう。
クーリングオフとは？その目的と適用範囲
クーリングオフ制度とは、不意打ち的な契約から消費者を保護する制度で、宅地建物取引業法第37条の2に基づき、事務所以外での契約（たとえば喫茶店など）に対して、書面を受領した日から8日以内であれば、理由を問わず契約解除できるというルールです。
この制度は、宅建業者が買主（特に個人）と直接契約するケースに限られ、また事務所・常設展示場などで契約した場合は適用されません。
売買代金全額支払＋登記の完了では解除不可？
問題文にある「売買代金の全部を支払い、かつ、登記を受けた場合」は、クーリングオフの適用除外となります。宅建業法では次のいずれかの状態になった時点で、クーリングオフは適用できなくなります。
- 契約の履行として買主が自ら申し出て物件の引渡しを受けた
- 売買代金の全額支払いが完了し、かつ登記がなされた
つまり、この2条件が揃うと、クーリングオフ不可となるため、問題の記述は「正しい」と判断されます。
登記と引渡しの違いに注意！
登記は不動産の権利変動を公示するための手続きであり、物理的な引渡しとは異なります。たとえば、登記は済んでいても実際にはまだ鍵を渡していないという状況もあり得ます。
逆に、引渡しが行われていても登記がなければクーリングオフ可能な場合もあります。したがって、「登記＝引渡し」ではないことを理解するのがポイントです。
宅建試験における過去問例とその出題意図
過去の本試験では、「売買代金の一部を支払ったのみで登記が完了した場合」や「全額支払い済みで未登記の場合」など、細かいシチュエーションの違いが問われています。
その意図は、クーリングオフの成立要件や除外要件がどのように作用するかを正確に理解できているかを試すことにあります。試験対策では「代金支払い」「登記」「引渡し」がどのように関連しているかを整理しましょう。
試験で役立つ覚え方と解答テクニック
語呂合わせ的に「代金＋登記＝OUT」と覚えておくと便利です。これがそろっているとクーリングオフ適用外です。
ただし「代金だけ」「登記だけ」「引渡しだけ」では、まだ解除可能な場合があります。選択肢の表現を慎重に読み取りましょう。
まとめ：登記完了＝引渡し完了ではない！適用要件を正確に押さえる
宅建試験で問われるクーリングオフの理解には、登記と引渡しの違いや代金支払いの有無が重要なポイントとなります。今回の例のように、「売買代金全額支払＋登記完了」であれば、クーリングオフの適用外です。
試験では細かい状況設定を見極める力が求められるため、各要素の意味と影響を整理して学習しておきましょう。