賃貸物件の退去後、思わぬ高額な修繕費を請求されて戸惑う方は少なくありません。特に「立ち会いなし」や「不動産会社を介さず直接大家からメールで請求」といったケースでは、法的な適正性に疑問が残ります。この記事では、退去時の原状回復義務や、70万円という高額請求が正当かどうか、また取るべき対応をわかりやすく解説します。
原状回復義務とは？どこまで負担するべきか
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、賃借人は通常損耗（経年劣化）を除いた損害に対してのみ原状回復義務があります。
たとえば以下のようなケースは賃借人負担となる可能性があります。
- 子どもが壁や建具に故意または過失で損傷を与えた
- ペットによる傷や臭い
- 物を落として床材が破損した など
一方で、日光焼け・家具跡・経年による壁紙の汚れなどは大家負担となるのが原則です。
大家が直接請求してくるのは問題ないのか？
通常、賃貸契約の仲介・管理をしていた不動産会社が、退去時の立ち会いと精算手続きを行います。しかし、以下のような場合は大家と直接やり取りとなるケースもあります。
- 戸建てで管理会社が契約時のみの仲介で、その後は大家管理だった
- 契約時に「管理会社を通さずに連絡を取る」と取り決めがあった
ただし、いずれの場合でも請求は明確な根拠と見積書付きで行われる必要があり、単なる「メールで70万円払え」は不十分です。
金額が妥当かどうか判断するポイント
70万円という修繕費が妥当かどうかは、以下の点で判断します。
- 見積書は出されているか？施工業者名や工事内容が記載されているか？
- 損傷が実際に賃借人の過失によるものか？
- 修繕が全面的なリフォームになっていないか？（経年劣化込みで費用転嫁していないか）
例えば「壁紙の全面貼り替え」などは、破損部分だけの修繕で済むなら全額負担する必要はありません。ガイドラインでは「損傷箇所のみの按分」が原則とされています。
取るべき具体的な行動
- まずは不動産会社に連絡：契約時の書類や対応履歴を確認しましょう。管理が続いているなら介入を依頼します。
- 請求書・見積書の提示を求める：メールでの一方的な金額提示では支払義務は発生しません。
- 記録を保全する：立ち会い時の写真やメール、LINE等を保存しておきましょう。
- 納得できない場合は消費生活センターか弁護士に相談：無料相談も活用できます。
大家と直接やり取りせず、第三者（不動産会社・弁護士）を介した方がトラブルを防げます。
実例：過去に減額された判例
あるケースでは、退去後に「50万円請求」された家族が、ガイドラインをもとに反論し、最終的に10万円に減額されました。理由は「一部のクロス破損に対して全面張替え請求」「築年数による減価償却が無視されていた」ことが裁判所に認定されたためです。
まとめ
退去後に突然届いた大家からの高額な修繕費請求。まず確認すべきは、その請求がガイドラインに基づいているか、請求書の根拠が明示されているかです。メールだけで支払いを求められても、正当な内容でなければ応じる必要はありません。専門家や消費者センターに相談し、冷静に対応することで、不当な負担を避けることができます。