離婚に伴う財産分与では、夫婦間で築かれた資産の整理が重要な課題となります。特に、贈与や相続によって取得した不動産や、名義・ローンの持ち方が異なる場合は複雑化します。この記事では、妻が贈与された土地に夫婦で建てた家があるケースに焦点を当てて、法的視点から解説していきます。
生前贈与による土地は財産分与の対象になるか
原則として、生前贈与や相続によって取得した財産は「特有財産」とされ、財産分与の対象には含まれません。つまり、妻が婚姻前または婚姻中に妻の祖父から贈与された土地は、基本的に妻の固有の資産となります。
ただし、その土地に夫婦の共有資産である住宅を建て、夫が土地の改良費用を負担していた場合、その貢献分については「寄与」として財産分与に影響する可能性があります。裁判例でも、土地の利用・活用に大きく貢献した場合、その部分に対して補填が認められることがあります。
土地の価値が増加した場合の評価と分配方法
夫の出資によって土地の価値が上がった場合、その増加分の評価を金銭で精算することが一般的です。たとえば、夫が農地の宅地転用にかかった費用や整地・造成費などを支出した場合、その費用相当分または土地の価値上昇分を計算し、金銭として分与請求が可能です。
この場合の算定は一律ではなく、実費の証明や、転用後の土地評価額と転用前の評価額の差額などを基準とします。実際には不動産鑑定士などによる第三者評価が必要になることもあります。
住宅の共有名義とローン名義が異なるケースの扱い
住宅が夫9割、妻1割の共有名義であり、住宅ローンが夫単独名義という点も財産分与に影響します。ローン残債がある場合、住宅の評価額からローン残高を差し引いた「正味資産」に基づき持ち分割合に応じて分与を行います。
夫が9割負担していたとしても、共有名義であれば9割の権利があり、売却時はその割合に基づいて分配されます。ただし、ローン滞納による競売は避けたい手段であり、双方が協議し、売却または一方が買い取る形での解決が望ましいです。
財産分与での金銭的調整の考え方
財産分与は「夫婦で築いた共有財産の公平な分配」が原則です。そのため、土地の価値向上に夫が金銭的貢献をしていれば、その貢献分は評価されるべきです。ただし、土地自体が妻の特有財産である限り、「所有権の共有」にはならず、金銭的補填による調整が現実的です。
例：土地の価値が夫の貢献によって300万円上昇したと評価された場合、その300万円を2分の1にして、150万円を妻が夫に支払うというような調整が可能です。
まとめ：名義や取得経緯によって扱いが異なるため専門家相談が重要
贈与を受けた土地であっても、夫婦の協力によって価値が高まった場合、その部分は財産分与に反映される可能性があります。また、家の名義やローンの状況も分与の重要な判断材料となります。
トラブルを避けるためにも、司法書士や弁護士、不動産鑑定士と連携し、法的・金銭的に納得できる形で財産分与を進めることをおすすめします。