不動産登記は、その内容の複雑さから専門家でも慎重な検討を要する場面が少なくありません。特に仮登記や請求権の移転に関する登記が複数重なった場合、最終的な本登記の効力が他の仮登記に与える影響を正確に把握することは重要です。
登記の構造を整理：本登記と仮登記の違い
仮登記とは、まだ本登記を行うための要件が整っていない場合に、将来の権利変動を保全する目的で行われるものです。例えば「所有権移転請求権仮登記」は、将来的に所有権を取得することを前提とした登記で、登記簿上には「請求権」であることが明示されます。
一方、本登記は法的効力を持つ確定的な登記であり、その登記によって権利変動が完成します。したがって、仮登記と本登記では登記としての効力や扱いが根本的に異なります。
登記記録の事例構成：関係性の整理
ご質問の登記内容は、以下のような関係が読み取れます。
- 5番…E名義の代物弁済予約に基づく所有権移転請求権仮登記
- 付記1号…FがEからその請求権を売買により取得した所有権移転請求権の移転登記
- 付記2号・3号…さらにその請求権移転請求権がG・Hへ売買予約により移転することを仮登記
この構造では、付記2号・3号は「5番付記1号」の未確定権利に対する次の次の移転期待権とも言えます。
5番付記1号が本登記になった場合の法的帰結
仮登記が本登記に転化された場合、それに基づいて設定された仮登記（つまり、それ以前の段階に依存するもの）は、法的根拠を失うことになります。すなわち、Fの請求権が本登記されて「所有権」が確定した場合、その時点で「請求権」は消滅します。
そのため、GおよびHに関する「請求権の請求権仮登記」自体が存在根拠を失うことになります。これにより、法務局は職権で付記2号および付記3号の仮登記を抹消することができます（不動産登記法第52条等に基づく）。
判例と実務上の取り扱い
実務上も、上記のような権利関係の消滅に基づく職権抹消は、特段の申請がなくても法務局によって行われます。これは、所有権という物権が確定することによって、未確定な請求権やその前提となる契約が不要になるためです。
たとえば、東京地裁の平成21年判決では、先順位の仮登記が本登記に転化した場合、後順位の移転請求権仮登記の抹消が認められています。
まとめ：仮登記の段階での複数の取引はリスクがある
登記においては、仮登記段階で権利をやり取りすることは非常に不安定な状態であることを意味します。先順位の請求権が本登記に転化すれば、それを前提とする他の請求権仮登記は失効し、抹消の対象になります。
不動産取引において複雑な登記構造が存在する場合、登記の順位と内容の精査は必須です。不明な点がある場合は、司法書士や弁護士といった専門家の確認を仰ぐことが安心につながります。