土地を借りている上に建っている建物を親から贈与される場合、名義変更や法的な注意点について知っておくことはとても重要です。特に契約書が古く、更新されていない借地権が絡むケースでは、後のトラブルを防ぐための正しい対応が求められます。
借地契約の「更新がない」状態とはどう解釈されるか
借地契約が平成9年1月1日から10年間とされ、更新されていない場合でも、実際に土地の使用が継続していて地主側からの明確な異議がなければ、借地借家法に基づいて黙示の更新が認められる可能性があります。
つまり、実際に土地を使い続け、地主もそれを認めている状態であれば、契約は法的には継続していると見なされるケースが多いのです。ただし、契約書の内容や実態により解釈が異なるため、正式な確認が必要です。
署名・押印のない契約書の効力について
借地契約書に貸主（甲）と借主（乙）の署名・押印がない場合、その契約書単体では法的効力が不十分とされる可能性があります。しかし、当事者間での口頭合意や土地使用の事実があれば、一定の契約関係は認められる可能性もあります。
このような場合、建物の名義変更や新たな契約を検討する際には、地主と改めて書面で契約を結ぶことが非常に重要です。
持ち家を贈与された場合の登記と贈与税の注意点
母親から子への贈与によって建物の名義を変更することは可能ですが、その場合は法務局で所有権移転登記の手続きが必要になります。
また、固定資産税評価額が138万2000円とのことですが、贈与税の非課税枠である年間110万円を超えるため、超過分に対して贈与税が発生する可能性があります。注意してください。
登記を自分でやることは可能か？専門家に依頼すべきか？
登記自体は法務局で一般人でも可能ですが、必要書類の収集・作成、内容の正確性、法的リスクを考えると、司法書士に依頼する方が安心です。
なお、司法書士や弁護士に依頼する際に「自分でやろうとした」と伝えても問題ありません。法的トラブルやリスクを避ける姿勢を評価して、丁寧に対応してくれる専門家がほとんどです。
地主との関係構築が鍵になる
建物だけを名義変更する場合でも、土地の使用を継続するためには地主との信頼関係が非常に重要です。建物の贈与・登記手続きの前に、地主としっかりコミュニケーションを取り、現在の契約関係について改めて確認しておくことが推奨されます。
できれば書面での新しい契約を結ぶことで、将来的な相続や譲渡の際のトラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ：贈与は可能だが、借地契約の確認と専門家の助言が不可欠
古い借地契約の状態でも建物の贈与は可能ですが、地主との関係、契約の有効性、税金や登記の知識が求められます。専門家に相談することは決して恥ずかしいことではなく、将来の安心につながる賢明な選択です。
不安な場合は司法書士または不動産に詳しい弁護士に一度相談することをおすすめします。