借地契約において「3年ごとに地代を上げる」といった取り決めがある場合、それが契約更新にあたるのか、あるいは単なる条件変更なのかは、実務上・法律上で重要なポイントとなります。この記事では、借地権や地代の改定に関する基本的な考え方とともに、その契約形態の違いについて詳しく解説します。
借地契約とは？基礎知識をおさらい
借地契約は、土地の使用を目的とした契約であり、借主は地主に対して地代を支払うことで、その土地を使用できます。契約期間や更新の有無は、「普通借地権」と「定期借地権」で異なります。
- 普通借地権：更新あり。初回30年、更新後は20年・10年。
- 定期借地権：更新なし。一定期間（例：50年）満了で終了。
こうした契約形態により、更新という概念の重要性も変わってきます。
地代の改定は契約更新と同じ意味か？
「3年ごとに地代を上げる」といった取り決めは、通常は契約の自動継続に伴う条件変更にすぎず、法的には契約更新とは区別されます。契約更新とは、契約期間満了後に新たな合意で再契約することを意味します。
そのため、たとえ地代が定期的に見直されても、契約期間がそのまま継続していれば「更新」ではなく「条件変更」となります。
更新とみなされるケースとは？
例えば、契約期間が満了した後に再度合意を結ぶ際、期間や条件が変われば、それは更新と見なされることがあります。これに対して、契約書で「自動更新」や「黙示の更新」が明記されており、特に書面を交わさずとも継続されている場合は、更新の手続きではなく継続的契約関係と見なされます。
このあたりの判断は、実際の契約書の記載内容に大きく左右されます。
トラブルを防ぐために注意すべきポイント
地代改定をめぐるトラブルは、しばしば以下のような場面で起こります。
- 改定額が相場と比べて不当に高い
- 契約書に改定の根拠が記載されていない
- 更新の合意が不明確なまま続いている
こうした場合、借地借家法第11条では、「地代が不相当となった場合には増減額請求ができる」と定められており、双方の合意がない一方的な値上げは必ずしも有効ではありません。
実例：3年ごとの地代改定と契約の実態
ある借地契約で「3年ごとに地代を再協議する」と記載されていた事例では、契約期間自体は20年間固定されており、地代だけが見直される形式でした。これは、法的には更新とは見なされず、単なる条件変更にすぎません。
一方で、3年ごとに新しい契約書が作成され、契約期間もリセットされている場合には「更新契約」とされる可能性が高くなります。
まとめ：契約書の内容を確認し、専門家へ相談を
地代が定期的に上がる仕組みがあっても、それだけでは「契約更新」とは限りません。重要なのは、契約期間の終了と新たな契約が交わされているかどうかです。
不明点がある場合や、将来的なトラブルを防ぐためにも、不動産専門の司法書士や弁護士に契約書の内容を確認してもらうことをおすすめします。正しい理解で安心して借地契約を続けましょう。