不動産登記実務の中で「譲渡担保を原因とする2号仮登記はできないが、譲渡担保予約を原因とする2号仮登記はできる」という点に戸惑う方は多いかと思います。本記事ではこの違いについて、登記実務の視点からわかりやすく解説し、具体的なシチュエーションを交えて理解を深めていただきます。
譲渡担保とは？
譲渡担保とは、債権者が担保として目的物の所有権を形式的に取得し、債務不履行の場合にその目的物を処分して弁済に充てるという担保方法です。債務者から見ると所有権を形式的に手放すことになるため、リスクの高い担保形式ともいえます。
譲渡担保が有効に成立すると、原則としてすでに権利が移転していると評価されます。このため、登記制度上「仮登記」ではなく「本登記」を求めるべき性質であると判断されやすく、2号仮登記は認められません。
譲渡担保予約とは？
譲渡担保予約は、将来一定の条件が整ったときに譲渡担保契約を締結することを約する契約です。つまり、現時点では所有権は移転しておらず、将来の譲渡に向けた準備段階にあると解されます。
このような予約契約には「将来発生する権利変動の仮登記」という2号仮登記の趣旨が合致するため、仮登記が可能となります。実務でもこの点が重視されています。
2号仮登記とは何か？
民法や不動産登記法でいう「2号仮登記」とは、将来の本登記を前提とした登記の仮状態を意味します。典型的には、売買予約や賃借権設定予約など、将来的な権利変動が予定されているが、まだ発生していない段階で利用されます。
あくまで「将来の登記を確保するための手続き」なので、既に権利変動が発生している譲渡担保には適しませんが、予約段階であれば活用可能です。
具体的なシチュエーションで比較
NGケース（譲渡担保）: AがBに対して貸金債権の担保として、自宅の所有権を譲渡担保で移転したとします。この場合、実質的に所有権は既に移転していると解釈され、本登記が原則です。仮登記で備える理由が認められません。
OKケース（譲渡担保予約）: AがBとの間で「債務不履行の場合に所有権を譲渡する」ことを事前に予約しただけの段階であれば、現時点では所有権は移転しておらず、将来のために仮登記をしておくことが可能です。
実務上の注意点と対応
登記申請書類に「譲渡担保」を原因として記載した場合、法務局から補正を求められることがほとんどです。「予約」を明記することで2号仮登記の対象として受理されやすくなります。
また、仮登記の対象は明確な法律行為である必要があるため、契約書上に「譲渡担保予約契約」である旨を明示し、条件や効力発生要件を明確に記載することが大切です。
登記の専門家に相談する意義
譲渡担保や仮登記の可否は、登記官の判断にも左右される可能性があります。経験豊富な司法書士に事前相談することで、スムーズな登記申請が可能になります。
とくに複雑な債権担保スキームを採る場合は、仮登記・本登記の区分だけでなく、優先順位や法的リスクも踏まえた全体設計が必要です。
まとめ：仮登記可能かどうかは法的構造の違いによる
譲渡担保と譲渡担保予約の違いは、「すでに権利が移転しているか」「将来の移転を予定しているか」にあります。後者であれば2号仮登記の趣旨に合致し、登記が可能となります。仮登記の活用を検討する場合は、契約内容の構成から慎重に検討することが重要です。