不動産取引では、当事者同士が売買契約をしたように見せかける「通謀虚偽表示」が問題になることがあります。特に、虚偽の登記がされた後に第三者へ売却された場合、誰が保護されるのかを判断する必要があります。
この記事では、XとAの間で仮装された売買契約があり、その後AからY、さらにYからZへ所有権が移転したケースをもとに、民法94条2項の第三者保護の考え方を分かりやすく解説します。
通謀虚偽表示とは何か
通謀虚偽表示とは、表面上は契約を成立させたように見せながら、当事者双方がその意思表示が真実ではないことを分かったうえで行う行為をいいます。
民法94条1項では、相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効とされています。つまり、XとAが本当に土地を売買する意思がないのに、売買契約を装った場合、その契約は当事者間では効力を持ちません。
例えば、財産を隠す目的で土地を知人名義に変更するようなケースでは、実際には売買の意思がないため、当事者間では無効となります。
民法94条2項による第三者保護の仕組み
しかし、虚偽の登記を信じて取引した第三者まで保護されないとすると、取引の安全が害されます。そのため、民法94条2項では、通謀虚偽表示の無効は「善意の第三者」に対抗できないと定めています。
ここでいう善意とは、通謀虚偽表示が存在することを知らないことを意味します。判例・通説では、不動産取引の場合、第三者には善意だけでなく無過失も必要と考えられています。
つまり、虚偽の売買を知らず、さらに知らなかったことについて落ち度もない第三者は、たとえ前の所有権移転が無効であっても保護されます。
Yが善意無過失の場合、XはYに無効を主張できない
今回の事例では、XとAの売買契約は通謀虚偽表示なので、本来は無効です。しかし、Aから土地を購入したYが通謀虚偽表示について善意無過失であれば、Xは民法94条2項により、その無効をYに対抗できません。
つまり、Yは保護され、Aから取得した土地の所有権を取得できます。ここで重要なのは、Yが「直接の第三者」に該当する点です。
例えば、XとAが偽装売買をした後、事情を知らないYがAから購入した場合、Yを保護しなければ安心して不動産取引を行えなくなります。そのため法律はYを守っています。
Yから取得したZが悪意の場合の結論
問題となるのは、Yが保護された後、Yから購入したZが通謀虚偽表示について悪意だった場合です。この場合、XはZに対してX・A間の契約無効を主張できるのでしょうか。
結論として、問題文の最後の「XはZに対し、XA間の契約の無効を対抗することができる」という部分は誤りです。
理由は、Yが民法94条2項によって保護された時点で、Yは完全な所有権を取得すると考えられるためです。その後、Yから取得したZは、もはやXとAの通謀虚偽表示を理由とする影響を受けません。
転得者Zの善意悪意は原則として問題にならない
通謀虚偽表示における第三者保護では、最初に登場する第三者が保護されるかどうかが重要です。今回の場合、その第三者はYです。
Yが善意無過失であれば、XはYに対して無効を主張できません。そしてYが所有権を取得した後、その土地をZへ売却した場合、Zが悪意であっても結果は変わりません。
例えば、Yが善意無過失で土地を購入し、その後Zが「実は最初の売買が偽物だった」と知りながら購入したとしても、ZはYから有効に所有権を取得しています。そのため、XはZに対して所有権を主張できません。
まとめ：善意無過失の第三者が現れた時点で取引の安全が優先される
通謀虚偽表示では、当事者間では契約は無効ですが、善意の第三者は民法94条2項によって保護されます。
今回のケースでは、Yが善意無過失であるため、XはYに無効を対抗できません。そしてYから取得したZについては、たとえ悪意であっても、XはXA間の契約無効を主張することはできません。
したがって、「Zが悪意ならXはZに無効を対抗できる」という文章は誤りであり、通謀虚偽表示の問題では、最初の第三者が保護されるかどうかを確認することが重要です。