相続財産のほとんどが不動産で、預貯金がほとんどない場合、「不動産が2件、子供が2人なら1件ずつ相続させればよい」と考えやすいものです。しかし、2つの不動産の価値が同じとは限らないため、単純に1件ずつ渡すと一方だけが大きく得をすることがあります。
不動産中心の相続では、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という4つの方法を基本に考えます。さらに、不動産の「売れる値段」と相続税を計算するときの「相続税評価額」は別物であり、固定資産税評価額とも一致しません。まずそれぞれの不動産について価値・利用状況・住宅ローンなどの債務を確認することが重要です。
また、遺産に現金がなくても相続税が発生する可能性があります。相続税は原則として現金で納付するため、不動産だけを残す場合には納税資金まで含めて準備しなければなりません。この記事では、親が不動産2件を残し、子供2人が相続するケースを中心に、具体例を使って分かりやすく整理します。
最初に確認するのは「相続人が本当に子供2人だけか」
不動産をどう分けるかを考える前に、法定相続人を確認する必要があります。「子供が2人いる」というだけでは、それぞれの法定相続分は確定しません。亡くなった人に配偶者がいるかどうかで割合が変わるためです。
亡くなった人に配偶者がおらず、相続人が子供2人だけなら、法定相続分は原則として子供それぞれ2分の1です。一方、配偶者と子供2人が相続人なら、配偶者が2分の1、子供全体で2分の1となり、子供は原則としてそれぞれ4分の1です。
| 法定相続人 | 原則的な法定相続分 |
|---|---|
| 子供2人のみ | 子A 1/2、子B 1/2 |
| 配偶者＋子供2人 | 配偶者 1/2、子A 1/4、子B 1/4 |
ただし、法定相続分は「必ずその割合で不動産を登記しなければならない」という意味ではありません。相続人全員が合意すれば、遺産分割協議によって具体的な財産の分け方を決めることができます。
不動産が2件、子供が2人でも「1件ずつ」で公平とは限らない
たとえば遺産が自宅Aと土地Bの2件だけだったとします。自宅Aの実勢価格が4,000万円、土地Bが2,000万円なら、1件ずつ相続すると子Aが4,000万円、子Bが2,000万円となります。
相続人が子供2人だけで法定相続分が各2分の1なら、遺産6,000万円を単純化すると経済的には各3,000万円程度が一つの基準になります。そのため「物件数が2だから1個ずつ」という分け方では、金額的な公平が保たれません。
さらに、自宅Aは4,000万円で売れそうでも、相続税評価額は2,800万円ということがあります。不動産を公平に分割するときに使う価値と、相続税を計算するときの評価額を混同しないことが重要です。
方法1：それぞれ1件ずつ相続する「現物分割」
最も分かりやすいのが現物分割です。不動産Aは長男、不動産Bは次男というように、財産をそのまま個別に取得します。
2物件の価値が近く、双方がそれぞれの不動産を欲しがっているなら非常にシンプルです。相続後に兄弟で一つの不動産を共同管理する必要もありません。
たとえばマンションAが3,100万円、土地Bが2,900万円程度で、両者が差額について納得していれば「Aを子A、Bを子B」とする方法が考えられます。法定相続分と完全に同額でなくても、相続人全員が合意しているなら遺産分割協議で異なる分け方をすることは可能です。
方法2：高い不動産を取得する人が差額を払う「代償分割」
価値の違う不動産を分けるときに使われるのが代償分割です。特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ自分の財産から代償金を支払います。
たとえば自宅4,000万円と土地2,000万円を子供2人で実質的に3,000万円ずつ分けたいとします。子Aが4,000万円の自宅、子Bが2,000万円の土地を相続し、子Aが子Bへ1,000万円を支払えば、それぞれの取得価値は実質3,000万円になります。
ただし、遺産に現金がないケースでは、高額な不動産を取得する子自身に代償金を用意できる資力があるかが最大の問題になります。預金から払う、融資を利用するなどの方法はありますが、無理な代償金を設定すると相続後の生活を圧迫します。
方法3：不動産を売って現金を分ける「換価分割」
どちらの子供も不動産を必要としていない場合や、価値の差が大きく公平に分けにくい場合には、売却して現金化する換価分割が有力です。
たとえば2物件をそれぞれ4,000万円と2,000万円で売却でき、売却費用などを考慮しない単純な例なら、合計6,000万円を子供2人で3,000万円ずつ分けることができます。
現金になるため分配しやすく、相続税の納税資金も確保しやすいというメリットがあります。一方、不動産会社への仲介手数料などが発生し、売却によって利益が出れば譲渡所得税が問題になることもあります。売却価格も希望どおりになるとは限りません。
方法4：2人の共有名義にする「共有分割」は慎重に
不動産AとBをそれぞれ兄弟2分の1ずつの共有にする方法もあります。一見すると「全部を半分ずつだから公平」に見えます。
しかし、法務省も、相続財産が共有状態になると管理や処分について相続人同士で決める必要があり、不便が生じることがあると案内しています。将来さらに子供たちが死亡すると、その子や配偶者などへ持分が相続され、共有者が増えて権利関係が複雑になる可能性もあります。
たとえば兄弟2人で共有していた土地について、一人は「売りたい」、もう一人は「残したい」と考えるようになると、処分の話が難しくなります。不動産の共有は必要な場合には利用できる方法ですが、単に「決められないから半分ずつ」という理由で選ぶ場合は将来の問題まで考えておくべきです。
4つの分割方法を比較するとどうなる？
| 方法 | 仕組み | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産をそのまま分ける | 2物件の価値が近い | 価格差があると不公平になりやすい |
| 代償分割 | 多く取得した人が差額を払う | 自宅などを残したい | 代償金を用意する資力が必要 |
| 換価分割 | 売却して現金を分ける | 誰も不動産を必要としない | 売却費用・税金・価格変動 |
| 共有分割 | 共有持分で取得する | 共同利用する明確な理由がある | 将来の売却・管理・次の相続が複雑になりやすい |
不動産2件・子供2人なら、まず「1件ずつ取得できないか」を検討し、価格差が大きければ代償分割、誰も必要としなければ換価分割という順番で考えると整理しやすくなります。
不動産の価値は何を基準に比較すればいい？
不動産には複数の「価格」があります。固定資産税評価額、相続税評価額、実際の市場価格などがあり、すべて同じ数字ではありません。
相続税では、土地について原則として路線価方式または倍率方式などで評価し、家屋は原則として固定資産税評価額を基に評価します。一方、兄弟間で「どちらがどれだけの価値を受け取るか」を判断するときには、市場価格を把握する必要が生じることがあります。
たとえば固定資産税評価額が1,500万円の建物だからといって、市場でも1,500万円で売れるとは限りません。不動産会社の査定や、不動産鑑定士による評価などを利用し、目的に合った数字を使うことが重要です。
現金がゼロでも相続税がかかることはある
相続税は「預金がいくらあるか」だけで判断しません。不動産も相続財産として評価されるため、不動産2件しか残されていなくても、その評価額が高ければ相続税が発生します。
相続税の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。相続人が子供2人だけなら基礎控除額は4,200万円です。配偶者と子供2人の合計3人が法定相続人なら4,800万円となります。
| 法定相続人 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 子供2人 | 4,200万円 |
| 配偶者＋子供2人 | 4,800万円 |
正味の遺産額が基礎控除額を超える場合には、原則として相続税の申告・納税が必要です。ただし、基礎控除を超えた部分へそのまま一定割合を掛けるだけではなく、法定相続分や各種税額控除などを使って相続税額を計算します。
不動産2件が6,000万円なら相続税6000万円分という意味ではない
ここで注意したいのが、不動産会社が「この家なら4,000万円で売れます」「土地は2,000万円程度です」と査定した場合です。その6,000万円をそのまま相続税計算へ使用するとは限りません。
相続税では税法上の評価方法を使います。市場価格6,000万円の不動産でも相続税評価額はそれより低いことがありますし、土地の形状、借地権、貸家の敷地などによって評価が変わる場合もあります。
そのため「不動産サイトで見た相場が6,000万円だから相続税が大変」とも、「固定資産税評価額が安いから税金は絶対にない」とも断定できません。相続開始後は税理士などに評価を確認してもらうと確実です。
自宅の土地なら小規模宅地等の特例が使える場合がある
亡くなった人が住んでいた自宅の土地について、一定の相続人が取得して条件を満たす場合、「小規模宅地等の特例」を利用できることがあります。
国税庁によると、一定の特定居住用宅地等については330㎡までの部分について、相続税評価額を80％減額できます。たとえば対象となる土地の評価額が3,000万円で全体に特例が適用される単純な例なら、課税価格に算入する価額が600万円相当まで下がる計算になります。
ただし「親の自宅なら誰が相続しても80％引き」ではありません。配偶者が取得する場合、同居親族が取得する場合、いわゆる家なき子の要件を満たす親族が取得する場合など、それぞれ細かな条件があります。
賃貸物件も小規模宅地等の特例の対象になる可能性がある
2件のうち一方がアパート、貸家、月極駐車場などであれば、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を利用できる場合があります。
一定の貸付事業用宅地等については200㎡まで50％の評価減が認められています。ただし、相続開始前3年以内に新しく貸付事業へ使い始めた土地には一定の制限があるなど、細かな条件があります。
また、自宅用土地と賃貸用土地の両方に特例を利用する場合には面積の限度について調整計算が必要になるケースがあります。不動産が複数ある相続では、どの土地に特例を適用するかによって税額が変わる可能性があるため、遺産分割を確定する前に税額シミュレーションを行う価値があります。
一番困るのは「相続税はあるのに現金がない」ケース
不動産中心の相続で大きな問題になりやすいのが納税資金です。相続税の申告・納税期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
たとえば不動産の相続税評価額が高く税金が800万円発生したものの、亡くなった人の預金が50万円しかなければ、相続人が自己資金を準備する、不動産を売却する、融資を利用するなどの対応が必要になります。
国税庁には一定の条件を満たした場合の延納制度などもありますが、「不動産しかないから相続税を払わなくてよい」という制度ではありません。相続が始まる前から分かっている場合は、生命保険や預金などによる納税資金の準備を検討することも重要です。
住宅ローンや借金が残っていないかも確認する
不動産2件があるからといって、それらが純粋なプラス財産とは限りません。住宅ローン、不動産担保ローン、未払いの固定資産税などが残っている可能性があります。
相続では原則として、預金・不動産などのプラス財産だけでなく、借入金などのマイナス財産も承継の対象になります。団体信用生命保険によって住宅ローンが完済される場合もありますが、契約内容を確認しなければ分かりません。
多額の借金がある可能性がある場合は、相続放棄などにも期限が関係します。不動産の価値だけを見て遺産分割を急がず、負債を含む財産調査を先に行うことが大切です。
遺言書がある場合は先に内容を確認する
親が「家Aは長男へ、土地Bは次男へ」という遺言書を残している場合、基本的にはその内容を踏まえて相続手続きを進めることになります。そのため、相続が発生したら遺産分割協議を始める前に遺言書の有無を確認します。
自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言など、形式によって手続きも異なります。
また、遺言で一方の子に財産の大部分を与えている場合には、もう一方の子の遺留分が問題になることがあります。「遺言を書けば何でも自由に確定できる」とは限らないため、生前対策として遺言を作成する場合にも専門家への確認が有効です。
遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議をする
遺言書がなく、法定相続分どおりの共有取得をしない場合は、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合う遺産分割協議を行います。
子供2人だけが相続人なら、子Aと子Bの双方が合意しなければ遺産分割協議は成立しません。一方だけが勝手に「自分は家、あなたは土地」と決定することはできません。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作り、相続登記などに使用します。不動産が複数ある場合は、所在地、地番、家屋番号など登記事項証明書どおりに対象不動産を特定することが重要です。
不動産を相続したら相続登記が必要
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。法務省によると、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、遺産分割が後から成立して取得者が確定した場合にも、それに応じた登記手続が必要になります。
登記を長期間放置すると、その間に次の相続が発生して関係者が増え、手続きが非常に複雑になることがあります。不動産の取得者が決まったら早めに司法書士や法務局へ相談するのが安全です。
遺産分割が10か月以内にまとまらなくても相続税の期限は延びない
兄弟で「家を売るか残すか」がまとまらず、相続開始から10か月が過ぎそうになる場合にも注意が必要です。
国税庁によると、相続財産が未分割でも相続税の申告期限は原則として延長されません。分割されていない場合は、いったん法定相続分などに従って取得したものとして相続税を計算して申告・納税する仕組みがあります。
配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などは遺産分割状況によって手続きが変わるため、申告期限までに話がまとまりそうにない場合は早めに税理士へ相談したほうがよいでしょう。
固定資産税や維持費も「誰が払うか」を考える
不動産は相続した瞬間に終わる財産ではありません。毎年の固定資産税、都市計画税、火災保険、マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら修繕費などが発生します。
賃貸物件なら家賃収入を得られる一方、空室、修繕、管理会社への費用、所得税の申告なども伴います。価値3,000万円の自宅と価値3,000万円の賃貸物件でも、相続後の経済的性質はまったく同じではありません。
「金額が同じだから公平」というだけでなく、将来の収益・支出・管理負担まで考え、どちらがどの不動産を取得するか話し合うことが重要です。
不動産2件について最初に作っておきたい一覧表
兄弟で具体的な話し合いを始める前に、2件の情報を一つの表にまとめると整理しやすくなります。
| 確認項目 | 不動産A | 不動産B |
|---|---|---|
| 所在地 | 確認 | 確認 |
| 土地・建物の所有者 | 確認 | 確認 |
| 共有持分 | 確認 | 確認 |
| 固定資産税評価額 | 確認 | 確認 |
| 相続税評価額 | 税理士等に確認 | 税理士等に確認 |
| 市場価格 | 査定 | 査定 |
| 住宅ローン・担保 | 確認 | 確認 |
| 現在の利用者 | 自宅・空家・賃貸等 | 自宅・空家・賃貸等 |
| 年間維持費 | 確認 | 確認 |
| 取得希望者 | 確認 | 確認 |
この情報がそろって初めて、「1件ずつ」「売却」「代償金」という現実的な比較ができます。
具体例：自宅5,000万円・土地3,000万円ならどう分ける？
相続人が子供2人だけで、自宅の市場価値5,000万円、土地3,000万円、その他の財産や債務がないと仮定します。経済的価値の合計は8,000万円なので、2分の1ずつなら一人4,000万円相当が一つの目安です。
現物分割なら、子Aが自宅5,000万円、子Bが土地3,000万円を取得できます。ただし1,000万円の差があります。双方が納得すればこの分割も可能ですが、厳密に均等化するなら子Aが子Bへ1,000万円の代償金を支払う方法があります。
代償金を準備できないなら、自宅または土地を売却して差額を調整する方法もあります。両方とも不要なら2物件を売却し、売却費用や税金などを清算した残額を2人で分ける換価分割が最も明確です。
生前なら「2件あるから安心」ではなく遺言と納税資金を準備する
まだ相続が発生しておらず、所有者本人が対策を考えられる状態なら、不動産の分け方を遺言書で明示しておくことが有効です。
たとえば「自宅は子A、賃貸物件は子B」とするだけでなく、2件の価値に大差がある場合は預金・生命保険などを使って差を調整する方法も考えられます。
特に重要なのが現金です。不動産だけを多く残すと、相続人が相続税、登記費用、固定資産税、修繕費などを自己資金から支払わなければならなくなる可能性があります。相続対策では「財産額を増やす」だけでなく、「相続した直後に必要な現金を残す」という視点も重要です。
相続が発生したら何から始めればいい？
不動産2件が主な遺産の場合、まず遺言書と相続人を確認し、次に財産・債務を調査します。その後、それぞれの不動産について登記事項証明書、固定資産税納税通知書、評価証明書などを確認します。
続いて相続税評価額と市場価格を把握し、相続税が発生するか、小規模宅地等の特例を利用できるかを検討します。その数字を見たうえで、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割のどれが適切か相続人で話し合います。
不動産の名義変更は司法書士、相続税の申告・税額計算は税理士、遺産分割で争いがある場合の法律相談・代理は弁護士というように、専門家によって担当分野が異なります。必要に応じて使い分けると手続きを進めやすくなります。
まとめ：不動産2件を子供2人で相続するときは「1件ずつ」より価値と将来負担を見る
遺産に預貯金がほとんどなく、不動産2件を子供2人で相続する場合でも、単純に1件ずつ渡す必要はありません。相続人全員の合意や遺言内容などを前提として、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割から状況に適した方法を選びます。
2物件の価値が近く、それぞれ取得したい子供がいるなら「1件ずつ」の現物分割が最もシンプルです。価格差が大きいなら、高額な物件を取得する側が差額を支払う代償分割を検討できます。誰も必要としていないなら売却して現金を分ける換価分割も有力です。
一方、迷ったからといって両方の不動産を子供2人の共有名義にすると、将来の管理・売却や次世代への相続で問題が複雑になる可能性があります。共有にするなら、今後どのように利用・売却するのかまで話し合っておいたほうがよいでしょう。
さらに、「現金がない＝相続税がない」ではありません。相続税は不動産も評価して計算されます。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数なので、子供2人だけなら4,200万円です。正味の遺産額がこれを超える場合には相続税が生じる可能性があります。
自宅の土地などには一定の条件で小規模宅地等の特例が使え、特定居住用宅地等なら330㎡まで80％の評価減を受けられる場合があります。賃貸用土地にも一定の特例があります。このため、誰がどの不動産を相続するかによって税額まで変わる可能性があります。
また相続税の申告・納付は原則10か月以内で、遺産分割がまとまっていなくても期限が自動的に延びるわけではありません。不動産の相続登記も2024年4月から義務化され、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
したがって不動産2件・子供2人というケースでは、①相続人を確定する、②不動産と債務を調査する、③2物件の市場価格と相続税評価額を確認する、④相続税と納税資金を試算する、⑤4つの分割方法を比較する、⑥遺産分割協議書を作成して相続登記を行うという順序で考えると整理しやすくなります。